Calculator credit ipotecar 2026

Rata depinde de trei lucruri: suma împrumutată, dobânda și numărul de ani. Tabelul arată rata lunară, la rate egale și o dobândă de 6% pe an, pentru câteva sume și perioade. Cifrele sunt calculate la ban, cu aceeași formulă ca în calculatorul de mai sus.

Dobânda de 6% este un exemplu. În iulie 2026, dobânda medie la creditele noi pentru locuințe în lei a fost de 5,75% pe an (Banca Națională a României, BNR). Cu dobânda fixă pe primii 1–5 ani, media a fost de 5,49%; cu dobânda variabilă sau fixă pe cel mult un an, de 6,71% (baza de date a BNR).

Cât datorezi după 5, 10 sau 20 de ani?

În primii ani, rata plătește mai ales dobândă. Principalul trece de dobândă abia în anul 14. Tabelul arată ce plătești într-un an și cât datorezi la sfârșitul lui:

După 10 ani, adică 40% din perioadă, datoria a scăzut doar cu 70.943,39 lei: mai puțin de un sfert din suma împrumutată. De aceea, o rambursare anticipată făcută în primii ani economisește cea mai multă dobândă.

De regulă, toate ratele tale lunare, din toate creditele, pot lua cel mult 40% din venitul net (Regulamentul BNR nr. 17/2012, art. 19 alin. (1)). Procentul din venit pe care îl iau ratele se numește grad de îndatorare. Venitul net este cel rămas după impozite și contribuții, așa cum îl ia în calcul banca; pentru un salariat, salariul net (art. 13 alin. (1)). Limita este de 45% la primul credit pentru o locuință în care te muți, dacă nu deții și n-ai deținut nicio locuință (art. 19 alin. (2)). Pentru 6% pe 25 de ani, fără alte credite:

Dacă iei creditul împreună cu altcineva, banca adună veniturile amândurora (art. 11¹ alin. (5)). Un credit de consum sau un card de credit pe care îl ai deja micșorează suma pe care o poți lua, pentru că ratele lui intră în același procent. La un card de credit, banca socotește ca rată cel puțin 3% din limita lui (art. 13 alin. (2)). Banca ia în calcul venitul de acum, dar nu cu mai mult de 20% peste cel din anul trecut, dacă nu ai documente care arată că noul venit continuă (art. 15).

Creditele în valută au o limită în plus: dacă nu câștigi în acea monedă, ratele lor pot lua cel mult 20% din venitul net, sau 25% la prima locuință (art. 19 alin. (3)). Banca poate trece de limitele de îndatorare doar la o parte mică din creditele pe care le acordă, cel mult 15% din volum (art. 20). Excepția nu se aplică unui credit de peste 250.000 de euro și e doar pentru cine câștigă cel puțin salariul mediu net pe economie.

La creditele ipotecare în derulare în martie 2026, ratele luau la acordare, în medie, 35% din venitul net, fără creditele „Noua casă”, fostul „Prima casă” (BNR).

La un credit în lei cu dobândă variabilă, dobânda are două părți: un indice de referință, care se schimbă, și marja băncii, fixă pe toată durata contractului (OUG nr. 52/2016, art. 38 alin. (1) lit. b)). Indicele este IRCC, indicele de referință pentru creditele consumatorilor, calculat de BNR din dobânzile la depozitele de pe piața monetară interbancară. Banca poate reduce marja, dar are dreptul să revină oricând la marja din contract, niciodată peste ea (art. 38 alin. (1) lit. c)).

Cât este IRCC-ul în 2026?

În trimestrul III 2026 (iulie–septembrie), IRCC-ul este de 5,56%. Este media indicelui zilnic din trimestrul I 2026. BNR a publicat-o în ultima zi lucrătoare din trimestrul II 2026, iar băncile o aplică în trimestrul III 2026 (regulile de calcul ale IRCC, pct. 2.3 și 3.2; OUG nr. 52/2016, art. 38 alin. (1) lit. b)). Cu o marjă de 2%, de exemplu, dobânda ar fi de 7,56%, iar rata pentru 300.000 de lei pe 25 de ani, de 2.228,70 lei.

Riscul dobânzii variabile s-a văzut în 2022. În primul trimestru al anului, IRCC-ul aplicat era de 1,17%; un an mai târziu, de 5,71%. Cu o marjă de 2%, un credit nou de 300.000 de lei pe 25 de ani avea rata de 1.449,30 lei la începutul lui 2022 și de 2.258,11 lei la începutul lui 2023.

Creditele în lei cu dobândă variabilă acordate înainte de 2 mai 2019 rămân, de regulă, pe ROBOR, dobânda la care băncile își oferă bani între ele, sau pe indicele din contract. Trec la IRCC printr-un act adițional, dacă banca acceptă, sau prin refinanțare; la cererea ta, banca îți răspunde în cel mult 60 de zile (OUG nr. 19/2019, art. XI).

Cât crește rata dacă dobânda urcă?

De la 6% la 7%, rata crește cu 187,44 lei pe lună.

DAE, dobânda anuală efectivă, este costul total al creditului exprimat ca procent pe an (OUG nr. 52/2016, art. 3 pct. 14). În el intră dobânda, comisioanele, prima (prețul) asigurărilor fără de care nu primești creditul și costul evaluării locuinței. Nu intră taxele notarului și costul înscrierii locuinței pe numele tău în cartea funciară (art. 3 pct. 12).

Chiar fără comisioane și asigurări, DAE-ul trece de dobândă, pentru că dobânda se plătește lunar (anexa nr. 1). La o dobândă de 6% pe an, plătită lunar, DAE-ul este (1 + 0,005)^¹² − 1 = 6,17%. Orice comision sau asigurare cerută îl urcă peste atât.

La dobânda variabilă, DAE-ul se calculează ca și cum indicele de azi ar rămâne același pe toată durata (art. 29 alin. (4)). La dobânda fixă în primii ani, după perioada fixă se ia indicele de azi plus marja, dar nu mai puțin decât dobânda fixă (anexa nr. 1).

Compară ofertele după DAE, nu după dobândă. Fiecare bancă trebuie să aibă pe site un simulator care calculează DAE-ul pentru suma și perioada alese de tine (art. 9¹). În iulie 2026, DAE-ul mediu la creditele noi pentru locuințe în lei a fost de 6,37%, la o dobândă medie de 5,75% (BNR).

• FEIS, fișa europeană de informații standardizate: documentul standard cu oferta băncii, cu dobânda, DAE-ul și costurile. Banca ți-o dă cu cel puțin 15 zile calendaristice înainte de semnare, iar în aceste zile nu poate schimba oferta. Excepție: dacă se schimbă datele financiare pe baza cărora ți-a analizat dosarul sau dacă raportul de evaluare nu era gata; atunci primești o FEIS nouă, cu încă 15 zile. O poți accepta mai devreme doar printr-o declarație scrisă, separată de contract (OUG nr. 52/2016, art. 9).
• Graficul de rambursare: compară rata din el cu cea din calculator. Dacă diferă cu mai mult de câțiva lei, întreabă ce comisioane sau asigurări intră în rată.
• Asigurările: locuința trebuie să aibă polița obligatorie împotriva cutremurelor, inundațiilor și alunecărilor de teren (PAD). Acoperă până la 100.000 de lei și costă 130 de lei pe an, sau până la 50.000 de lei pentru 50 de lei pe an, după materialele din care e construită (Legea nr. 260/2008, art. 5). Fiind ipotecată, locuința trebuie asigurată și pentru toate riscurile, pe toată durata creditului, cu drepturile din poliță cedate băncii (Legea nr. 190/1999, art. 16). Banca nu îți poate impune însă asigurătorul: trebuie să accepte o poliță echivalentă de la orice alt asigurător (OUG nr. 52/2016, art. 12 alin. (3)).
• Imobilul: cine figurează ca proprietar și ce sarcini are, cum ar fi o ipotecă sau un sechestru. Le vezi în extrasul de carte funciară pentru informare, înainte să dai bani vânzătorului.
• Dobânda penalizatoare: dacă întârzii o rată, banca poate adăuga cel mult 3 puncte procentuale la dobândă, doar pe partea din datorie pe care n-ai plătit-o la termen (OUG nr. 52/2016, art. 53).

Calculatorul aplică formula anuității pe cifrele pe care le scrii. Nu acoperă:

• dobânda variabilă: ține dobânda neschimbată pe toată perioada, deși IRCC-ul se recalculează în fiecare trimestru;
• dobânda fixă în primii ani, apoi variabilă: folosește un singur procent pentru toată perioada;
• costurile: comisioanele, asigurările și evaluarea nu se adaugă la rată, iar DAE-ul de sub rezultat este cel fără comisioane și asigurări;
• zilele efective ale lunii: dobânda lunii este dobânda anuală împărțită la 12, nu socotită pe 28, 30 sau 31 de zile;
• ratele descrescătoare: apar doar în tabelul de mai sus, nu în calculator;
• creditele în valută: formula este aceeași, dar rata în lei urmează cursul euro sau al altei valute;
• perioadele de grație, în care plătești doar dobânda sau nimic, și amânările de rate.

Rata exactă o afli din FEIS și din graficul de rambursare al băncii. Pagina aceasta te ajută să verifici o cifră și nu ține loc de oferta băncii.