Calculator POT și CUT: cât pot construi pe teren

Ai nevoie de trei cifre: suprafața terenului, din extrasul de carte funciară, și POT-ul și CUT-ul zonei, din certificatul de urbanism sau din regulamentul local de urbanism.

• Suprafața maximă la sol = suprafața terenului × POT / 100.
• Suprafața maximă pe toate nivelurile = suprafața terenului × CUT.

Cât la sută din teren poți construi? Exact cât spune POT-ul: cu POT 35%, construcția acoperă cel mult 35% din teren. CUT-ul nu are unitate de măsură: arată câți metri pătrați construiți, adunați pe toate nivelurile, revin unui metru pătrat de teren.

Calculatorul rotunjește rezultatul în jos, la sutimea de metru pătrat. Rezultatul e o limită de sus, iar o cifră rotunjită în sus ar trece de ea: 333,33 m² cu POT 35% dau 116,6655 m², deci cel mult 116,66 m².

Ce este POT-ul, procentul de ocupare a terenului?

POT-ul este „raportul dintre suprafața construită a clădirii și suprafața parcelei, exprimată procentual” (Codul urbanismului, anexa nr. 1). Suprafața construită este amprenta clădirii la nivelul solului, la care se adaugă proiecția pe sol a ceea ce iese din ea: etajele în consolă, balcoanele și alte elemente constructive permanente.

Ce este CUT-ul, coeficientul de utilizare a terenului?

CUT-ul este raportul „dintre suprafața construită desfășurată propusă și suprafața parcelei”. Suprafața desfășurată este suma suprafețelor tuturor nivelurilor, măsurate pe conturul exterior al fațadelor, din care Codul scade 14 categorii de suprafețe, între care podurile neamenajabile și balcoanele exterioare. Valoarea CUT din regulament este un maxim, care „se poate atinge numai cu respectarea cumulativă a tuturor cerințelor de urbanism”.

Diferența: POT-ul spune cât din teren acoperă construcția, iar CUT-ul, câtă suprafață construiești în total, pe toate nivelurile. Pe 500 m², POT 35% îți dă o casă de cel mult 175 m² la sol, iar CUT 0,9, cel mult 450 m² cu tot cu etaj și mansardă. Împreună cu regimul de înălțime, cei doi sunt indicatorii urbanistici ai unei zone.

Din certificatul de urbanism pentru informare, pe care oricine îl poate cere la primărie. Certificatul arată regimul tehnic al terenului: documentația de urbanism în vigoare, unitatea teritorială de referință (UTR), POT-ul, CUT-ul, înălțimile admise și edificabilul, adică partea din teren pe care se poate construi (Codul urbanismului, art. 253 alin. (4) lit. c)). Nu îți dă dreptul să construiești, dar îți spune ce se poate construi.

• În cerere scrii numărul cadastral al terenului, dacă e intabulat, adică înscris în cartea funciară (art. 254 alin. (10)). Îl găsești în extrasul de carte funciară; dacă nu ai extrasul, îl afli prin identificarea imobilului după adresă.
• Extrasul de carte funciară se atașează când cartea funciară nu are date cadastrale actualizate. Nu poate fi mai vechi de 30 de zile (art. 254 alin. (11)–(12)). Pentru un teren care nu apare în evidența electronică de cadastru, se cere un plan de încadrare în zonă, eliberat de ANCPI.
• Termenul: cel mult 10 zile lucrătoare; unde primăria are un sistem informatic funcțional, cel mult 5 (art. 254 alin. (6)–(7)).

Valorile vin din regulamentul local de urbanism. Cel al planului urbanistic general (PUG) le stabilește pe unități teritoriale de referință; unde există un plan urbanistic zonal (PUZ) aprobat, valorile vin din regulamentul lui (art. 46 alin. (1) lit. c) și art. 78). Dacă primăria își publică PUG-ul și regulamentul pe site, acolo cauți UTR-ul în care e terenul.

Pentru o construcție nouă, la cererea de certificat de urbanism pentru construire atașezi extrasul de carte funciară actualizat la zi (art. 257 alin. (8) lit. a)). Pentru autorizația de construire, Codul cere extrasul de plan cadastral și extrasul de carte funciară, ambele nu mai vechi de 30 de zile (art. 262 alin. (1) lit. b)). Mai multe afli din ghidul despre numărul cadastral și cartea funciară.

Câte permite regimul de înălțime din regulamentul local: numărul maxim de niveluri supraterane ale clădirii. Din el fac parte parterul, etajele, demisolul și mansarda; subsolul nu. Etajul tehnic de deasupra ultimului nivel face și el parte, deși Codul lasă regulamentul local să decidă dacă îl numără (Codul urbanismului, anexa nr. 1). Se scrie prescurtat, de exemplu S+P+1E+M: subsol, parter, un etaj și mansardă. Subsolul apare în prescurtare, dar nu se numără. Regulamentul de la Cluj-Napoca scrie etajul doar cu cifra: (S)+P+1+M.

POT-ul și CUT-ul îți spun câte niveluri încap dacă fiecare are suprafața maximă la sol: suprafața de pe toate nivelurile împărțită la cea de la sol. Pe 500 m² din zona Liu, 450 m² împărțiți la 175 m² dau două niveluri întregi și încă 100 m²: un parter și un etaj de câte 175 m² și o mansardă de 100 m², adică unul dintre regimurile maxime ale zonei, (S)+P+1+M. Socoteala ține doar dacă toate nivelurile au aceeași suprafață.

Regulamentul mai poate limita înălțimea în metri și mărimea mansardei. În zona Liu, clădirea are cel mult 8 m la cornișă și 12 m la coamă, iar mansarda, cel mult 60% din „suprafața nivelului curent”, socotită pe porțiunea cu înălțimea liberă de cel puțin 1,40 m.

Da, de regulă printr-o documentație de urbanism nouă, în limitele din Codul urbanismului:

• PUZ inițiat de o persoană interesată, de exemplu proprietarul: POT-ul și CUT-ul pot crește o singură dată, cu cel mult 20% față de valoarea aprobată, iar în zonele protejate cu cel mult 10% (art. 66 alin. (1) lit. d)–f)). Un POT de 35% ajunge cel mult la 42%. E nevoie de aviz de inițiere și de hotărârea consiliului local, iar primăria poate respinge cererea dacă nu e temeinic justificată sau afectează vecinii (art. 69 alin. (7), art. 76).
• Proiect urbanistic de detaliu (PUD): cu cel mult 20%, o singură dată, doar în cazurile enumerate de lege, de exemplu ca să acoperi un calcan vizibil, adică peretele fără ferestre al clădirii vecine, de pe hotar, sau să te aliniezi la cornișele vecinilor (art. 82 alin. (2) lit. b)).
• CUT peste 4 se poate stabili numai prin planul urbanistic general și regulamentul local aferent (art. 46 alin. (5)).

Fără PUZ, Codul permite depășirea doar în câteva situații, de exemplu când termoizolezi o clădire existentă sau când amenajezi ca mansardă podul existent, fără să-i schimbi forma (anexa nr. 1; art. 252 lit. f)). Corectarea unei erori materiale din PUG nu poate crește indicatorii (art. 60 alin. (2)).

Legea nr. 350/2001 a fost abrogată pe 25 august 2026, când a intrat în vigoare Codul urbanismului, la 15 zile de la publicarea lui în Monitorul Oficial (Legea nr. 169/2026, art. 575 și 576). MDLPA precizează că cererile înregistrate până pe 24 august 2026 inclusiv se soluționează după legea veche. PUG-urile în vigoare pe 25 august 2026 rămân valabile până la actualizare, dar cel mult 3 ani de la acea zi: în acest termen trebuie actualizate cele care aveau atunci peste 7 ani (art. 573).

• Balcoanele intră în POT la orice înălțime, nu doar sub 3 m. Pentru regulamentele aprobate înainte de 25 august 2026, MDLPA spune că se aplică definiția veche.
• Garajul din demisol, cu rampele lui, nu mai intră în CUT. Cel din subsol nu intra nici înainte.
• Mansarda intră în CUT doar cu porțiunea cu înălțimea liberă de cel puțin 1,90 m.
• Etajul tehnic nu intră în CUT doar dacă are cel mult 50% din ultimul nivel; legea veche scotea „spațiile tehnice”, fără prag.
• Spațiile cu înălțimea liberă sub 1,80 m nu intră în CUT oriunde ar fi, nu doar la subsol.
• Plafonul majorării prin PUZ, de 20%, privește acum și POT-ul, nu doar CUT-ul (în afara zonelor protejate); în zonele protejate, plafonul a scăzut de la 20% la 10%.

• Retragerile și regimul de înălțime: calculatorul arată maximele din POT și CUT, nu ce încape în edificabil sau câte niveluri permite zona.
• Construcțiile existente: calculatorul pornește de la un teren liber; suprafețele unei clădiri care rămâne se scad din rezultat.
• Terenurile din extravilan: pe un teren agricol din extravilan nu se poate construi o casă până când terenul nu e introdus în intravilan (Legea nr. 18/1991, art. 91–92).
• Regulile locale: suprafața minimă a parcelei, spațiile verzi, locurile de parcare și forma acoperișului le stabilește regulamentul localității.

Pagina te ajută să socotești o limită din regulamentul de urbanism și nu ține locul certificatului de urbanism și nici al proiectului unui arhitect.